In ruhiger Ortsrandlage von Merkendorf präsentiert sich dieses großzügige Zweifamilienhaus mit ca. 260 m² Wohnfläche auf 3 Etagen, sowie einer Kellerfläche von rund 125 m², darunter zwei beheizte Hobbyräume mit zusammen ca. 46 m², auf einem Grundstück von 874 m². Das Gebäude wurde in den Jahren 2013 bis 2015 umfassend saniert, sämtliche Gewerke, inkl. Decken, Wände, Böden, Dach- Eindeckung samt Aufdach-Dämmung, Fenster, Heizung wurden erneuert. Der Grundriss wurde neu strukturiert und das Erdgeschoss und der Keller durch einen Anbau erweitert. Dadurch entstanden zusätzliche Wohnflächen mit Dachterrasse, sowie erweiterte Nutzflächen im Untergeschoss.

Das Erdgeschoss mit ca. 120 m² Wohnfläche überzeugt mit einem modernen Zuschnitt und heller Atmosphäre. Neben einem großzügigen Schlafzimmer stehen zwei weitere Räume zur Verfügung, die flexibel als Kinderzimmer oder Büro genutzt werden können. Eine große Küche, sowie der offene Wohn- und Essbereich bilden gemeinsam mit der angrenzenden Terrasse den Mittelpunkt des Familienlebens. Der Wohn- und Essbereich, wie auch die Küche, sind mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Das Tageslichtbad bietet eine bodengleiche Dusche mit Regenbrause, eine Badewanne, eine Glas-Schiebetür und einen Handtuchheizkörper – eine Ausstattung, die Komfort und Design verbindet. Im Anbau mit Wohn-Esszimmer kamen Raffstores zum Einsatz. Sämtliche Rollos und Raffstores im Erdgeschoss werden elektrisch betrieben.

Das Ober- und Dachgeschoss des Hauses wird derzeit als eine Einheit mit ca. 140 m² Wohnfläche genutzt, lässt sich jedoch in zwei Wohnungen aufteilen. Im Obergeschoss mit rund 85 m² liegen zwei Schlafzimmer, ein Esszimmer, eine Küche, ein Wohnzimmer mit Westbalkon, ein Tageslichtbad mit Wanne, Glasdusche, WC, Urinal, sowie ein Gäste-WC. Das Dachgeschoss mit ca. 55 m² umfasst zwei große Zimmer, ein Gäste-WC mit WC und Handwaschbecken und eine dem Gäste-WC anliegende Nische für Waschmaschine und Trockner die perspektivisch dem WC zum Umbau als vollständiges Duschbad zugeordnet werden könnte. Eine Planung zur Ausbildung einer eigenständigen Wohneinheit mit Wohn-/Essbereich, Küche und vollwertigem Bad wurde bereits eingereicht.

Das Untergeschoss bietet auf seinen ca. 120 m² Nutzfläche einen Hauswirtschaftsraum, Heizungsraum mit Holzlager, sowie mehrere weitere Räume, die sich als Werkstatt, Lager, Hobbyfläche wie Sportzimmer oder Büro(beheizt mit Tageslicht), eignen.

Die Wärmeversorgung kombiniert Fußbodenheizung und Heizkörper zu einer angenehmen Einheit, die sowohl behagliche Strahlungswärme, als auch schnelle Anpassung an individuelle Bedürfnisse ermöglicht. Ergänzt wird das System durch Kamin und Schwedenofen im EG, sowie einen weiteren Ofenanschluss im OG, die zusätzliche Behaglichkeit schaffen. Für die Warmwasserbereitung steht ein Pufferspeicher mit 500 Litern zur Verfügung, der eine konstante Versorgung und effiziente Energienutzung gewährleistet. Ein Erdgasanschluss ist bereits ins Haus gelegt. Die Anlage ist zudem so konzipiert, dass sie sich bei Bedarf um Gas, Pellets, Wärmepumpe oder Solarenergie erweitern lässt, welche den Gesamtwärmespeicher von insgesamt 3000 Litern speist.

Zwei Außenstellplätze, ein Doppelcarport, sowie ein Garagengebäude mit Platz für zwei Pkw´s und zusätzlicher Lagerfläche auf dem Dach, bieten beste Voraussetzungen für Fahrzeuge und Geräte. Am Ende des Grundstücks, direkt an der Grenze zur freien Umgebung, öffnet sich eine großzügig überdachte Pergola mit angrenzender Grünfläche. Dieser Bereich in letzter Reihe vereint einen geschützten Freisitz mit einem eigenen Gartenstück. Die Kombination aus naturnaher Lage, unverbaubarer Sicht und spürbarem Freiraum, verleiht dem Anwesen eine besondere Qualität und lädt gleichermaßen zum Entspannen, zu Mahlzeiten im Freien und zu geselligen Stunden ein.

Das Haus eignet sich ideal für Mehrgenerationenwohnen, kombiniert Wohnen und Arbeiten oder lässt sich als Kapitalanlage nutzen. Durch die mögliche Aufteilung von 2 in drei Wohneinheiten besteht zudem attraktives Vermietungspotenzial.

Erdgeschoss mit ca. 120 m² Wohnfläche:

• Flur mit Garderobemit ca. 8 m²
  • Fliesenboden

• Schlafzimmer 1 in Süd-Ausrichtung mit ca. 14 m²
  • Holzdielen-Boden

• Schlafzimmer 2 / Kind 1 in Nord-/West-Ausrichtung mit ca. 11 m²
  • Laminatboden

• Schlafzimmer 3 / Kind 2 in Süd-Ausrichtung mit ca. 10 m²
  • Laminatboden

• Wohn- Esszimmer in Süd-Ausrichtung mit ca. 33 m²
  • heller Fliesenboden
  • Kamin mit Schwedenofen
  • anliegende Süd-Dachterrasse mit ca. 15 m²

• Küche in West-Ausrichtung mit ca. 20 m²
  • heller Fliesenboden
  • Einbauküche samt Elektrogroßgeräte:
    • wie Spülmaschine, Backofen und Cerankochfeld, Dunstabzug
    • Bedienpanel Heizungsanlage

• Tageslicht-Bad in Nord-Ausrichtung mit ca. 12 m²
  • Fliesenboden; Halbhoher Fliesenspiegel
  • geräumige bodengleiche Dusche mit Decken- Regenbrause, Handbrause und Glas- Schiebetür,
  • Badewanne, WC, Waschtisch mit Unterschrank,
  • Handtuchheizkörper, Badmöbel und Spiegelschrank

• Gäste-WC in Nord-Ausrichtung mit ca. 2 m²
  • Fliesenboden
  • WC, Urinal, Handwaschbecken, Handtuch-Heizkörper

• Terrasse in Süd-Ausrichtung 15 m²
  • Terrassenfliesen in Schieferoptik
  • möglicher Zugang zum Außenbereich

Obergeschoss mit ca. 85 m² Wohnfläche:

• Flur mit ca. 8 m²
  • Laminatboden

• Schlafzimmer 1 in Süd-Ausrichtung mit ca. 14 m²
  • Laminatboden

• Schlafzimmer 2 in Süd-Ausrichtung mit ca. 11 m²
  • Laminatboden

• Esszimmer (alt. Schlafzimmer 3) in Nord-/West-Ausrichtung mit ca. 11 m²
  • Laminatboden

• Wohnzimmer in Süd-Ausrichtung mit ca. 20 m²
  • Laminatboden
  • Zugang zum Balkon

• Balkon in Süd-Ausrichtung mit ca. 11 m²
  • Terrassenfliesen in Schieferoptik

• Küche mit ca. 6 m²
  • Fliesenboden in modernem Dielenstil
  • Einbauküche samt Elektrogroßgeräte:
  • Spülmaschine, Backofen und Cerankochfeld

• Tageslicht-Bad mit ca. 9 m²
  • Fliesenboden; Halbhoher Fliesenspiegel
  • Glas- Duschkabine, Badewanne, WC,
  • Waschbecken, Badmöbel und Spiegelschrank

Dachgeschoss mit ca. 54 m² Wohnfläche (Ergänzend zu OG- Wohnung oder Umbau zu 3. Wohnung):

• Flur mit ca. 7 m²
  • Laminatboden

• Schlafzimmer 1 in West-Ausrichtung mit ca. 16 m²
  • Laminatboden

• Schlafzimmer 2 (mgl. Wohnen-/ Essen/Kochen) in Ost-Ausrichtung mit ca. 20 m²
  • Laminatboden

• Tageslicht-WC (erweiterbar zu Bad) in Nord-Ausrichtung mit ca. 4 m²
  • Fliesenboden; Halbhoher Fliesenspiegel
  • WC, Handwaschbecken,
  • erweiterbar um Dusche durch Ergänzung von anliegendem Flur/HWR

• Flur/ HWR mit ca. 3 m²
  • Laminatboden
  • Waschmaschinenanschluss

Kellergeschoss mit ca. 125 m²:

• Flur mit ca. 8 m² mit Zugang über Treppenhaus und Außenzugang

• Keller 1 (Hauswirtschaftsraum mit Bad) mit ca. 10 m²
  • Fliesenboden
  • 2x Waschmaschinenanschluß, Dusche, WC, Handwaschbecken

• Keller 2 Abstellraum mit ca. 5 m²
  • Estrich

• Keller 3 Abstellraum und Zähler mit ca. 10 m²
  • Estrich

• Keller 4 Hobbyraum - Beheizt, mit Tageslicht mit ca. 20 m²
  • Fliesenboden

• Keller 5 Hobbyraum - Beheizt, mit Tageslicht mit ca. 26 m²
  • Estrich

• Keller 6 Abstellraum mit ca. 10 m²
  • Estrich

• Keller 7 Abstellraum mit ca. 14 m²
  • Estrich

• Heizungs- Technikraum mit ca. 21 m² mit Außenzugang
  • Stückholzheizung aus BJ 2013
  • Ölheizung mit ca. 1500 Liter Öltank
  • Pufferspeicher mit ca. 3000 Liter, hiervon 500L Warmwasser.

Nebengebäude:

• Garagengebäude mit 2 Garagen-Stellplätzen und Nutzfläche auf dem Dach und Doppelcarport - im Kaufpreis inkludiert!

Außenanlagen:

• Zufahrt gepflastert
• Innenhof geschottert
• 2 x Außenstellplatz - Gepflastert mit Rasengittersteinen
• Doppel-Carport - Gepflastert ca. 29 m²
• 2 x Garage ca. 41 m²
• Große Pergola als Freisitz - Gepflastert mit ca. 21 m²
• Grünfläche/Garten neben Pergola
• Wasseranschluss auf West- und Ostseite

Die angebotene Immobilie befindet sich in idyllischer Ortsrandlage von Merkendorf, einem charmanten Ortsteil von Memmelsdorf, eingebettet in die wunderschöne Landschaft Oberfrankens. Die Lage überzeugt nicht nur durch ihre Ruhe und den unverbaubaren Blick auf die umliegenden Felder und Wiesen, sondern auch durch die Nähe zu Bamberg und eine gute Infrastruktur.

Merkendorf bietet eine angenehme Wohnqualität mit einer ausgewogenen Mischung aus ländlicher Idylle und städtischer Erreichbarkeit. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich sowohl im benachbarten Memmelsdorf, als auch in Bamberg, das in etwa 10 Minuten mit dem Auto erreichbar ist. Hier finden sich zahlreiche Supermärkte, Fachgeschäfte und eine vielfältige Gastronomieszene.

Für die ärztliche Versorgung ist in Memmelsdorf mit Hausärzten und einer Apotheke gesorgt. Weiterführende medizinische Einrichtungen, sowie Fachärzte und Kliniken sind in Bamberg ansässig und schnell zu erreichen.

Familien profitieren von einem gut ausgebauten Bildungs- und Betreuungsangebot. In Memmelsdorf gibt es Kindergärten, eine Grund- und Mittelschule, während weiterführende Schulen wie Realschulen und Gymnasien bequem mit dem Bus oder Auto in Bamberg oder Scheßlitz erreicht werden können. In Merkendorf selbst besteht zudem der Kindergarten St. Martin mit integrativer Gruppe und Kinderkrippe, ergänzt durch einen Neubau, der voraussichtlich 2025 eröffnet wird und weitere Betreuungsplätze schafft. Die Stadtbuslinie 907 bietet eine zuverlässige Anbindung nach Bamberg und erleichtert den Alltag von Pendlern und Schülern.

Die Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz ist ebenfalls hervorragend. Die Autobahn A70 ist in wenigen Minuten erreichbar, was eine schnelle Verbindung nach Schweinfurt oder Bayreuth ermöglicht. Auch die A73 ist nicht weit entfernt und führt direkt nach Nürnberg oder Coburg. Wer lieber mit öffentlichen Verkehrsmitteln reist, kann den Bahnhof in Bamberg nutzen, der eine direkte ICE-Anbindung bietet.

Die Ortsrandlage bietet nicht nur einen herrlichen, unverbaubaren Blick in die Natur, sondern auch eine hohe Lebensqualität. Spaziergänge oder Fahrradtouren direkt vor der Haustür, Ruhe und frische Luft machen diesen Standort besonders attraktiv für Naturliebhaber und Erholungssuchende. Gleichzeitig profitiert man von der Nähe zu einer der schönsten Städte Bayerns, die mit ihrem kulturellen Angebot, historischen Charme und wirtschaftlicher Dynamik überzeugt.

Diese Lage vereint somit das Beste aus beiden Welten: ländliche Ruhe und Naturverbundenheit mit einer ausgezeichneten Infrastruktur und Anbindung an die nahegelegene Stadt Bamberg.

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Diese Angaben stellen eine Vorabinformation dar; rechtlich bindend ist ausschließlich der notarielle Kaufvertrag. Alle Informationen basieren auf Angaben des Auftraggebers. Eine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität wird nicht übernommen. Irrtum und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Das Angebot ist freibleibend; bei entsprechend hoher Nachfrage, ist eine Gebotsnachfrage nicht ausgeschlossen.

Mit der Kontaktaufnahme bestätigen Sie die Kenntnis über die bei Vertragsabschluss fällige Maklerprovision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises inkl. der gesetzl. MwSt.

HINWEIS ZUM GELDWÄSCHEGESETZ (GWG) - gesetzliche Pflichten für Immobilienmakler nach dem GWG gemäß §2 Absatz 1 Nr. 14 und §11 Absatz 1 & 2 GWG.
Immobilienmakler sind nach § 2 Absatz 1 Nr. 14 GwG gesetzlich verpflichtet, bei Kontaktaufnahme mit ernsthaftem Interesse der Vertragspartei an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts, die Identität ihrer Kunden festzustellen. Grundlage hierfür ist § 11 GwG, der die Erhebung und Überprüfung personenbezogener Daten regelt.
Das bedeutet: Wir sind gesetzlich verpflichtet, Ausweisdokumente zu kopieren oder zu fotografieren und für fünf Jahre aufzubewahren.
Bitte bringen Sie zur Besichtigung ein gültiges Ausweisdokument oder eine Kopie Ihres Personalausweises mit.
Bei juristischen Personen oder Personengesellschaften benötigen wir zusätzlich einen Handelsregisterauszug sowie die Benennung und Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.