Dieses 1978 errichtete Einfamilienwohnhaus befindet sich auf einem attraktiven Eckgrundstück in Litzendorf und bietet mit rund 175 m² Wohnfläche, verteilt auf Erd- und Dachgeschoss, großzügige Platzverhältnisse und vielseitige Nutzungsmöglichkeiten. Eine Besonderheit bildet die abgestufte Geländestruktur, die sowohl dem Keller- als auch dem Erdgeschoss nahezu ebenerdige Zugänge zu den jeweiligen Außenflächen ermöglicht.

Während sich auf der Nordseite die Zufahrt, der Hauseingang und die Doppelgarage befinden, erstreckt sich der herrlich nach Süden ausgerichtete Garten entlang der West-, Süd- und Ostseite des Hauses. Die teilweise überdachte Terrasse liegt auf Höhe des ebenen Gartens und schafft einen harmonischen Übergang zwischen Wohnbereich und Außenanlage.

Das Wohnhaus wurde ursprünglich mit rund 97 m² Wohnfläche im Erdgeschoss sowie einem Kellergeschoss mit Waschküche, Geräteraum und drei weiteren Kellerräumen errichtet. In den frühen 1980er-Jahren wurden Teile des Kellergeschosses umgestaltet. Aus der Waschküche und einem Kellerraum entstanden ein Wohn- und Essbereich sowie ein Schlafzimmer, während der Geräteraum und ein weiterer Kellerraum zu Küche und Bad umgebaut wurden.

Die Räumlichkeiten wurden vom bisherigen Eigentümer zeitweise als separate Wohneinheit genutzt. Durch die besondere Hanglage verfügen die nordseitigen Kellerräume über Fenster auf regulärem Geschossniveau und bieten damit interessante Nutzungsperspektiven, beispielsweise als Hobby-, Arbeits- oder Gästebereich. Eine zukünftige Verwendung als Einliegerwohnung wäre hinsichtlich der baurechtlichen Zulässigkeit gesondert zu prüfen.

Im Jahr 1990 wurde das Dachgeschoss mit weiteren rund 78 m² Wohnfläche ausgebaut und mit neuen Fenstern ausgestattet.

Beide Wohnebenen verfügen über eine ähnliche Raumaufteilung: Vom Treppenhaus gelangen Sie jeweils in einen zentralen Flur, der im hinteren Bereich in eine großzügigere Diele übergeht. Flur und Diele erschließen drei Schlafzimmer, Bad mit Dusche und Wanne und Küche. Im Erdgeschoss ergänzt ein separates Gäste-WC das etwas kleinere Bad mit Dusche, während das Dachgeschoss über ein entsprechend größeres Badezimmer mit Wanne und Dusche verfügt. Über die Küche gelangen Sie jeweils in den Wohn- und Essbereich, der im Erdgeschoss halboffen und im Dachgeschoss vollständig offen gestaltet ist.

Diese Aufteilung eignet sich sowohl für größere Familien mit insgesamt sechs Schlafzimmern als auch für generationenübergreifendes Wohnen oder die Kombination aus Eigennutzung und Vermietung, sofern die entsprechenden baurechtlichen Voraussetzungen vorliegen. Werden nicht beide Küchen benötigt, eröffnen sich zusätzliche Möglichkeiten zur individuellen Raumgestaltung, beispielsweise für weitere Schlaf-, Arbeits- oder Gästezimmer.

Im Erdgeschoss sorgt ein gemütlicher, vom Flur aus befeuerter Kachelofen für zusätzliche Wärme. Vom Wohnbereich gelangen Sie unmittelbar auf die teilweise überdachte Südterrasse. Das Dachgeschoss verfügt ergänzend über einen nach Osten ausgerichteten Balkon.

Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 2008 mit solarthermischer Unterstützung zur Warmwasserbereitung.

Im nördlichen Einfahrtsbereich stehen eine Doppelgarage mit zwei separaten Stahltoren sowie weitere Parkmöglichkeiten zur Verfügung. Außenwasseranschlüsse befinden sich auf der Nord- und der Südseite des Hauses.

Das Wohnhaus bietet seinen zukünftigen Eigentümern Raum für individuelle Modernisierungs- und Gestaltungsideen. Anstehende Schönheitsreparaturen sowie der Treppenaufgang im Eingangsbereich, der Terrassenbelag und die erforderliche Überprüfung beziehungsweise Instandsetzung der Dachflächenfenster aus dem Jahr 1990 hinsichtlich ihrer Dichtigkeit wurden bei der Kaufpreisfindung bereits berücksichtigt.

Erdgeschoss auf ca. 97 m²:

• Flur- Dielenbereich auf ca. 10 m²
  • Fliesenboden
  • Zugang zu Gäste-WC, Bad, Küche und Schlafzimemr 1 - 3

• Gäste-WC in Nordausrichtung auf ca. 3 m²
  • Fliesenboden / Halbhoch gefliest
  • WC und Handwaschbecken

• Tageslichtbad in Nordausrichtung auf ca. 5 m²
  • Fliesenboden, deckenhoch gefliest
  • Bodengleiche Dusche mit Regenbrause, Waschbecken, WC

• Schlafzimmer 1 in Südausrichtung auf ca. 15 m²
  • Teppichboden

• Schlafzimmer 2 (Kind) in Südausrichtung auf ca. 11 m²
  • PVC-Boden

• Schlafzimmer 3 (Kind- oder Büro) in Nordausrichtung auf ca. 8 m²
  • PVC-Boden

• Küche in Nordausrichtung mit ca. 9 m²
  • Fliesenboden mit Fliesenspiegel
  • Halboffener Zugang zu Esszimmer u. Wohnzimmer

• Esszimmer in Nordausrichtung auf ca. 10 m²
  • Parkettboden

• Wohnzimmer in Südausrichtung auf ca. 29 m²
  • Parkettboden
  • Kaminofen befeuert von Diele aus
  • Zugang zur ca. 20 m² Terrasse und Garten

Dachgeschoss auf ca. 78 m²:

• Flur- Dielenbereich auf ca. 11 m²
  • Fliesenboden
  • Zugang zu Bad, Küche und Schlafzimemr 1 - 3

• Tageslichtbad in Nordausrichtung auf ca. 6 m²
  • Fliesenboden, deckenhoch gefliest
  • Dusche, Wanne, Waschbecken, WC

• Schlafzimmer 1 in Südausrichtung auf ca. 12 m²
  • Parkettboden

• Schlafzimmer 2 (Kind) in Südausrichtung auf ca. 7 m²
  • Parkettboden

• Schlafzimmer 3 (Kind- oder Büro) in Nordausrichtung auf ca. 7 m²
  • Parkettboden

• Küche in Nordausrichtung mit ca. 6 m²
  • Fliesenboden mit Fliesenspiegel
  • Einbauküche samt Elektrogroßgeräte
  • Halboffener Zugang zu Esszimmer u. Wohnzimmer

• Esszimmer in Nordausrichtung auf ca. 9 m²
  • Parkettboden
  • Offener Übergang zu Wohnzimmer
  • Zugang zu Balkon

• Wohnzimmer in Südausrichtung auf ca. 22 m²
  • Parkettboden

Kellergeschoss:

• Treppenhaus mit ca. 11 m²
  • Fliesenboden

• Kellerraum mit ca. 15 m²
  • Fliesenboden

• Heizungsraum auf ca. 8 m²
  • Fliesenboden
  • Anschlussmöglichkeit Waschmaschine / Trockner

• Flur/ Diele auf ca. 9 m²
  • Fliesenboden
  • Zum Flur Kellereingang mit ca. 3 m²

• Küche (ehem. Keller) in Nordausrichtung auf ca. 8 m²
  • Fliesenboden mit Fliesenspiegel

• Tageslichtbad in Nordausrichtung auf ca. 4 m²
  • Fliesenboden, deckenhoch gefliest
  • Wanne, Waschbecken, WC

• "Waschküche" in Nordausrichtung mit ca. 20 m²
  • Parkettboden

• "Keller" neben Waschhüche mit ca. 17 m²
  • Teppichboden

Spitzboden:

• Spitzboden
  • Zusätzliche Abstellfläche / Stauraum

Außenanlagen/Garten:

• Terrasse am Wohn- und Essbereich
  • Teilweise überdacht
  • Fliesenboden (erneuerungswürdig)

• Außenanlagen
  • Sonniger, weitgehend ebener Garten mit Süd-, West- und Ostausrichtung
  • Einfriedung durch Jägerzaun
  • Gepflasterte Einfahrt
  • Stromanschluss Terrasse
  • Wasseranschluss im Garten auf Nord- und Südseite

• Doppelgarage
  • 2 separate Stahltore

Litzendorf liegt inmitten der reizvollen Fränkischen Toskana, nur wenige Kilometer vor den Toren Bambergs. Sanfte Hügel, grüne Wiesen, Wälder und malerische Ortschaften prägen die Umgebung und verbinden naturnahes Wohnen mit den Vorzügen der Stadt.

Auch die fränkische Lebensart kommt hier nicht zu kurz. Traditionelle Gasthäuser und regionale Brauereien in Litzendorf und den umliegenden Ortschaften laden dazu ein, die fränkische Küche und Bierkultur zu genießen.

Für Familien bietet Litzendorf eine gute Infrastruktur. Grund- und Mittelschule sowie verschiedene Kinderbetreuungseinrichtungen befinden sich direkt im Ort. Weiterführende Schulen wie Realschulen und Gymnasien sind insbesondere im nahegelegenen Bamberg zu finden.

Die örtliche Grundversorgung umfasst Einkaufsmöglichkeiten, Bäckerei, medizinische Versorgung und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Ergänzend bietet Bamberg ein umfangreiches Einkaufs- und Dienstleistungsangebot.

Die VGN-Buslinie 970 verbindet Litzendorf regelmäßig und direkt mit Bamberg, einschließlich Bahnhof und Zentralem Omnibusbahnhof. Die Verbindungen bestehen auch außerhalb des Schülerverkehrs sowie an Wochenenden und Feiertagen. Die Fahrzeit beträgt je nach Verbindung etwa 15 bis 20 Minuten. Mit dem Auto erreichen Sie Bamberg in rund 10 Minuten. Über die Autobahnen A70 und A73 bestehen gute Verbindungen nach Nürnberg, Erlangen, Schweinfurt und Würzburg.

Zahlreiche Rad- und Wanderwege führen durch die reizvolle Hügellandschaft der Fränkischen Toskana und bieten vielfältige Freizeitmöglichkeiten. Auch die historische Bamberger Altstadt mit ihrem Kultur- und Freizeitangebot ist nur eine kurze Fahrt entfernt. Die Verbindung aus Naturnähe, guter Infrastruktur und Stadtnähe macht Litzendorf zu einem attraktiven Wohnstandort für Familien, Paare und Naturliebhaber.

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Mit der Kontaktaufnahme bestätigen Sie die Kenntnis über die bei Vertragsabschluss fällige Maklerprovision in Höhe von 3,57 % des Kaufpreises inkl. der gesetzl. MwSt.

HINWEIS ZUM GELDWÄSCHEGESETZ (GWG) - gesetzliche Pflichten für Immobilienmakler nach dem GWG gemäß §2 Absatz 1 Nr. 14 und §11 Absatz 1 & 2 GWG.
Immobilienmakler sind nach § 2 Absatz 1 Nr. 14 GwG gesetzlich verpflichtet, bei Kontaktaufnahme mit ernsthaftem Interesse der Vertragspartei an der Durchführung des vermittelten Rechtsgeschäfts, die Identität ihrer Kunden festzustellen. Grundlage hierfür ist § 11 GwG, der die Erhebung und Überprüfung personenbezogener Daten regelt.
Das bedeutet: Wir sind gesetzlich verpflichtet, Ausweisdokumente zu kopieren oder zu fotografieren und für fünf Jahre aufzubewahren.
Bitte bringen Sie zur Besichtigung ein gültiges Ausweisdokument oder eine Kopie Ihres Personalausweises mit.
Bei juristischen Personen oder Personengesellschaften benötigen wir zusätzlich einen Handelsregisterauszug sowie die Benennung und Identifizierung des wirtschaftlich Berechtigten.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.