In einer besonderen Alleinlage am Ortsrand von Burgwindheim präsentiert sich dieses Architektenhaus mit einer Gestaltung, die sich harmonisch in die örtlichen Gegebenheiten einfügt. Es liegt in atraktiver Hanglage und ist in eine Gesamtfläche von rund 3.000 m² eingebettet, die sich weit in die Landschaft öffnet und spürbaren Abstand schafft. Die Topografie formt klare Garten und Freiflächen, die südseitige Gartenseite ist weitgehend niveliert und bietet großzügige Nutzflächen.

Die Architektur folgt einem durchdachten Split-Level-Grundriss und nutzt die Topografie des Hangs souverän aus. Durch die versetzten Ebenen entstehen spannende Sichtbeziehungen, kurze Wege über die Halbgeschosse und klare Zonierungen von Wohnen, Wellness und Arbeiten. Die Einbettung des Gebäudes in das Gelände schafft zudem eine besondere Verbindung zwischen Innen und Außen und bereichert das Wohngefühl auf besondere Weise.

Das Gesamtareal ist in vier Flurnummern gegliedert. Die bebaute Haupteinheit mit 1.722 m² zzgl. 179 m² Zufahrt bildet die Grundlage des aufgerufenen Kaufpreises. Unterhalb befinden sich zwei weitere Grundstücksteile mit 641 und 423 Quadratmetern, genutzt als Garten und Parkbereich. Die Erschließung erfolgt über die separate Fläche mit etwa 179 m² als private Zufahrt. Für die beiden zusätzlichen Flächen mit zusammen 1.064 Quadratmetern wird ein Aufpreis von 75.000 Euro angesetzt, was etwa 70,50 Euro pro Quadratmeter entspricht.

Das gesamte Gebäude einschließlich der Doppelgarage mit Sektionaltor und Wallbox ist voll unterkellert, rückwärtig sogar über eineinhalb Kellerebenen. Zur Hausfront hin verfügen alle Untergeschoss und Kellerräume über Fenster in regulärer Brüstungshöhe, wodurch helle Räume mit Tageslicht entstehen, die sowohl funktional als auch wohnlich nutzbar sind. Die Erdgeschoss und Dachgeschossetagen einschließlich der dazwischenliegenden Ebenen bieten zusammen etwa 226 Quadratmeter Wohnfläche. Diese Bereiche wurden bislang als zusammenhängende Wohneinheit bewohnt, eignen sich durch ihre Struktur jedoch ebenso für ein Mehrgenerationenwohnen.

Die versetzten Ebenen schaffen eine natürliche Aufteilung, die gemeinschaftliche Zonen und private Rückzugsräume harmonisch verbindet.

Vom durch die Dachterrasse überdachten Eingangsbereich betritt man den einladenden Dielenbereich mit angrenzendem Duschbad und Gäste WC. Von hier aus öffnet sich das Erdgeschoss in den großzügigen Wohn und Essbereich, das Schlafzimmer, sowie die Küche mit Speisekammer und dem rückwärtigen Zugang in den Garten. Ein großes Tageslichtbad mit Wanne und Dusche ergänzt diese Ebene. Der Dielenbereich führt weiter in die Zwischenetagen. Auf der unteren Halbebene befindet sich ein geräumiges Arbeits oder Schlafzimmer mit Blick zum Pool im Glashaus. Auf der oberen Halbebene liegt ein weiteres Zimmer, das im Jahr 2023 zum Wellnessbereich mit Sauna ergänzt wurde.

Das im Jahr 2011 ausgebaute Dachgeschoss überzeugt mit einer großzügigen Terrasse/Loggia von 25 m², wertigen Holzböden und den ebenfalls 2021 erneuerten Fensterflächen. Ein stilvoll gestaltetes Wohlfühlbad mit Infrarotkabine, Wanne und Dusche, sowie ein separater Ankleideraum unterstreichen den hohen Wohnkomfort. Ergänzt wird diese Ebene durch drei großzügige Zimmer, von denen eines als gemütlicher Wohnraum mit Schwedenofen genutzt wird.

Von der Zwischenebene "EG unten" mit großem Büro, oder weiterem möglichem Schlafzimmer und breiter Fensterfront welche in den Poolbereich zeigt gelangt man geradewegs in das Glashaus mit 7m x 3,5m Innenpool, welcher über eine Luftwärmepumpe beheizt wird und in die nächste darunterliegende Volletage.

Im unteren Geschoss befindet sich eine Praxisfläche von rund 120 m² mit separatem Außenzugang, der über einen eigenen Weg vom Parkplatz aus erschlossen ist. Die beschriebene Gesamtwohnfläche von ca. 330 m² beinhaltet die ca. 120 m² Nutzfläche welche ggf. als Einliegerwohnung umgenutzt werden könnte. Ergänzt wird dieser Bereich durch funktionale Nebenräume wie Empfang mit Wartebereich, WC, drei Praxisräumen und verschiedenen Abstellbereichen.

Diese Ebene liegt vollständig auf ebener Höhe zum Grundstück und befindet sich im tageslichtfähigen Bereich der Hangseite, wodurch helle und gut nutzbare Räume entstehen. Lediglich der Empfang, das Patienten oder Gäste WC sowie der Technikraum liegen abseits des Fensterniveaus. Der Innenbereich wird zusätzlich durch das Atrium des Glashauses lichtdurchflutet, was den Räumen eine angenehme Atmosphäre verleiht.

Die Nutzung als Zahnarztpraxis ist ebenso möglich wie alternative medizinische oder büroorientierte Konzepte. Durch die bestehende Raumstruktur lässt sich die Ebene ohne nennenswerte bauliche Eingriffe auch als großzügige Einliegerwohnung gestalten.

Vom im hinteren Kellerbereich gelegenen Technikraum führt eine weitere Zwischenebene in den Bereich unter der Garage, der klassische Kellerräume sowie einen möglichen Hobbyraum bietet.

Von der Treppenhausseite verläuft die Zwischenebene neben dem Poolbereich weiter in die halbhohe Unterkellerung im Südbereich. Dort stehen ein tageslichthelles Büro, ein Sozialraum, ein Labor sowie ein zusätzliches WC und ein Abstellraum unter der Treppe zur Verfügung.

Auch technisch ist das Haus zukunftsorientiert ausgestattet. Die Heiztechnik basiert auf einer modernen Sole Wasser Wärmepumpe des Herstellers Clausius aus dem Jahr 2023. Das System nutzt die konstante Temperatur des Erdreichs und sorgt für eine sehr effiziente und zuverlässige Wärmeversorgung.

Im Erdgeschoss, Untergeschoss und Bad im Dachgeschoss erfolgt die Wärmeverteilung über eine Fußbodenheizung, in den weiteren Räumen über Heizkörper, die eine schnelle Anpassung der Raumtemperatur ermöglichen. Ein Pufferspeicher mit 500 Litern, dessen integrierter Heizstab bei Überschussstrom der Photovoltaikanlage zugeschaltet werden kann, unterstützt den sparsamen und stabilen Betrieb. Ergänzend unterstützt ein wasserführender Kachelofen im Wohnbereich die Wärmeversorgung. Für schnellen Wärmeumschlag und Kühlung sind in den Behandlungsräumen Klimageräte installiert.

Bereits im Jahr 2021 wurde eine Photovoltaikanlage mit 27,3 kWp sowie ein Batteriespeicher mit 22,1 kWh installiert, wodurch die Dachflächen optimal zur Eigenstromerzeugung genutzt werden. Diese Kombination ermöglicht eine hohe Eigenverbrauchsquote und steigert die energetische Unabhängigkeit des Hauses. Als zusätzliche Wärmequellen stehen ein Schwedenofen im Dachgeschoss und ein Kachelofen im Wohn und Essbereich des Erdgeschosses zur Verfügung, die für behagliche Wärme und eine besondere Wohnatmosphäre sorgen.

Das energetische Gesamtkonzept verbindet moderne Haustechnik mit hohem Wohnkomfort und nachhaltiger Effizienz. Der Ausbau des Glasfasernetzes ist bereits im Gange, die entsprechenden Leitungen verlaufen bereits vor dem Grundstück. Die durchdachte Architektur, die besondere Lagequalität und die flexible Raumstruktur machen diese Immobilie zu einem außergewöhnlichen Zuhause mit seltenem Charakter.

Erdgeschoss (Eingangsetage):

• Eingangsbereich mit Windfang und Garderobe auf ca. 7 m²
  • Fliesenboden

• Duschbad(Gäste) in Nordausrichtung auf ca. 3 m²
  • Fliesenboden; 3/4 hoch gefliest

• Wohn-/Esszimmer in Südausrichtung auf ca. 21 m²
  • PURLINE Biovinyl
  • Kachelofen von Küche aus beschürbar
  • anliegender Veranda / Wintergarten im Glashaus
  • anliegender Abstellraum mit ca. 2 m²

• Küche mit Kochinsel in Nordausrichtung auf ca. 12 m²
  • Vinylboden
  • anliegende Speisekammer mit Zugang zum nordseitigem Garten

• Schlafzimmer in Südausrichtungausrichtung auf ca. 17 m²
  • PURLINE Biovinyl

• Bad in Nordausrichtung auf ca. 11 m²
  • Fliesenboden; 3/4 hoch gefliest
  • Handwaschbecken, Badewanne, Dusche, WC, Bidet,

Erdgeschoss (Zwischenetage unten):

• Podest mit Austritt zu Glashaus (Pool) und Büro/Wohnen/Schlafzimmer 2 in Südausrichtung auf ca. 5 m²

• Arbeitszimmer/Wohnen/Schlafzimmer 2 in Südwestausrichtung auf ca. 27 m²
  • PURLINE Biovinyl

Erdgeschoss (Zwischenetage oben):

• Podest mit Zugang zu Wellnes/Sauna/Schlafen 3 in Südausrichtung auf ca. 3 m²
  • Holzdielenboden

• Saunaraum/Gäste/Schlafzimmer 3 in Nordsüdausrichtung auf ca. 18 m²
  • Teppichboden
  • geräumige Sauna mit bis zu 5 Plätzen

Dachgeschoss - komplett mit Holzdielenboden (oben):

• Flur innenliegend auf ca. 10 m²
  • anliegender Balkon/Dachterrasse auf ca. 25 m²

• Schlafzimmer 4 in Nordausrichtung auf ca. 11 m²

• Schlafzimmer 5 in Südostausrichtung auf ca. 15 m²

• Wohnzimmer/Schlafzimmer 6 in Südausrichtung auf ca. 25 m²
  • Schwedenofen

• Bad in Westausrichtung auf ca. 12
  • moderner Fliesenboden, segmentiert geflieste Wände
  • Waschtisch mit Badmöbeln, Eckbadewanne, bodengleiche Dusche,
  • Infrarotkabine mit 2 Plätzen, WC, Handtuchheizkörper
• Ankleide/Schrankraum in Nordausrichtung auf ca. 6 m²
  • Holzdielenboden

Unteres Geschoss (großteils Fliesenboden):

• Flurbereich an Treppe mit Zugang zu Technikraum, Praxis und vorderem Kellergeschoss

• Technik/Heizungsraum mit Zugang zum hinteren Kellerbereich unter Garage auf ca. 24 m²
  • Erdwärmepumpe mit großem Pufferspeicher aus dem Jahr 2023
  • Haustechnik mit 22,1 kWh Batteriespeicher
  • Wasserenthärtungsanlage, Waschmaschinenanschlüsse

• Röntgen innenliegend mit Milchglasscheibe zum Lichthof auf ca. 12 m²

• Wartezimmer/Lichthof innenliegend mit Glasdach auf ca. 20 m²

• Empfang und Anmeldung in Ostausrichtung auf ca. 13 m² + 10 m²
  • anliegendes Patienten-/ Gäste-WC und anliegender Windfang auf ca. 4 m² zum Eingang der Einheit

• Zimmer/Behandlung 1 in Südausrichtung auf ca. 18 m²

• Zimmer/Behandlung 2 in Südausrichtung auf ca. 12 m²

• Zimmer/Behandlung 3 Innenliegen / Tageslicht über Lichthof auf ca. 12 m²

Kellergeschoss (großteils Fliesenboden):

• Flurbereich
• Keller/Hobbyraum
• Tankraum / Öl
• 2x Kellerräume

Kellergeschoss (Fliesenboden mit Tageslicht-Kellerfenster in halbhohem Souterrain):

• Flur auf ca. 4 m²
  • mit anliegendem WC auf ca. 2 m² und Abstellraum auf ca. 1 m²

• Büro in Südausrichtung auf ca. 7 m²

• Sozialraum in Südausrichtung und Labor auf ca. 20 m²

Garage:

• Massiv- Doppelgarage mit vom Haus weitergeführtem Satteldach auf ca. 35 m²
• offen bis Giebel, elektr. Sektionaltor, 22 KW Wallbox (abgeregelt auf 11 KW)
• Abstellraum auf ca. 16 m² mit Zwischendecke
• 2. Etage über Abstellraum mit ca. 16 m² von Gartenseite Küche aus erreichbar

Außenanlagen / Garten:

• großer Gartenbereich in Nordausrichtung, terrassiert
• großer Gartenbereich in Südausrichtung
• Gerätehaus auf Rückseite der Garage
• Brunnen
• Elektrisches Tor
• private Zufahrt und Parkplätze

Grundstück und Preise

• Wohnhaus auf 1.722 m², erschlossen über 179 m² private Zufahrt: im Kaufpreis enthalten
• Zwei weitere Flächen mit 641 m² und 423 m²: zusätzlicher Kaufpreis 75.000 Euro
• Erweiterungsflächen zusammen 1.064 m², ca. 70,50 Euro pro m²

Erhaben am Rand der Marktgemeinde Burgwindheim mit ihren rund 1.300 Einwohnern gelegen und eingebettet in etwa 3.000 m² Grundstücksfläche öffnet sich das Areal weit in die Landschaft und bietet angenehmen Abstand zur Nachbarschaft. Die natürliche Hanglage wurde dezent terrassiert und formt klar gegliederte Garten und Freiflächen. Die südseitige Gartenseite ist weitgehend niveliert und schafft großzügige Nutzflächen sowie einen ruhigen Übergang in den Garten. Burgwindheim verbindet eine ländliche Umgebung mit solider Grundversorgung und guter Erreichbarkeit der umliegenden Orte.

Dinge des täglichen Bedarfs
Für den täglichen Bedarf steht im Ort eine grundlegende Nahversorgung zur Verfügung. Seit Dezember 2025 ergänzt ein neuer Dorfladen mit Waren des täglichen Bedarfs und kleinem Café das Angebot in Burgwindheim. Weitere Einkaufsmöglichkeiten bietet der nahegelegene Marktort Burgebrach, der in etwa 10 Minuten mit dem Auto erreichbar ist. Ergänzend gibt es in Ebrach einen neu eröffneten Discounter, der in wenigen Minuten erreichbar ist. Die Lage an der Bundesstraße 22 ermöglicht eine direkte Anbindung in Richtung Bamberg und Würzburg, sodass wichtige Zentren der Region schnell erreichbar sind.

Bildungseinrichtungen und Betreuung
Familien profitieren von einer gut strukturierten, wohnortnahen Infrastruktur. Die Kindertagesstätte St. Jakobus mit Krippe, Kindergarten und Hort liegt zentral im Ort und bietet umfassende Betreuung für Kinder aller Altersgruppen. Die Grundschule Burgwindheim befindet sich ebenfalls direkt im Markt. Weiterführende Schulen wie die Mittelschule in Burgebrach sowie Realschulen und Gymnasien in Bamberg sind über den öffentlichen Nahverkehr sowie über kurze Autofahrten gut erreichbar, was den Standort besonders für Familien attraktiv macht.

Ärztliche Versorgung
Die medizinische Grundversorgung ist durch das örtliche MVZ mit hausärztlicher Betreuung und in den umliegenden Gemeinden mit Apotheken sichergestellt. Eine umfassende medizinische Versorgung bietet die nur wenige Kilometer entfernte Steigerwaldklinik in Burgebrach mit mehreren Fachabteilungen und ambulanter sowie stationärer Betreuung.

Freizeit, Erholung und Naherholung
Die Lage im Naturpark Steigerwald bietet ideale Rahmenbedingungen für Freizeit und Erholung. Spaziergänge, Wanderungen und Radtouren führen durch Wälder, Felder und weite Landschaftsräume. Der 2FrankenRadweg, der Bamberg und Würzburg verbindet, verläuft in unmittelbarer Nähe und erweitert das Angebot an naturnahen Ausflugsmöglichkeiten. Auch das Umland bietet zahlreiche Ziele wie den Baumwipfelpfad bei Ebrach, die vielfältigen Möglichkeiten im Steigerwald oder kulturelle Angebote in der Region.

Anbindung an Verkehrsnetze
Die direkte Lage an der Bundesstraße 22 verbindet Burgwindheim mit Bamberg und Würzburg. Die Fahrt nach Bamberg benötigt rund 25 bis 30 Minuten. Über die umliegenden Straßen bestehen Zugänge zu den Autobahnen A3 und A70 mit weiteren Anschlüssen in Richtung Nürnberg, Würzburg, Schweinfurt und Bayreuth. Der öffentliche Nahverkehr bindet den Ort über regionale Buslinien an Burgebrach, Ebrach und weiterführende Bahnverbindungen an.

Insgesamt verbindet der Standort ein ruhiges, ländliches Wohnumfeld mit einer verlässlichen Grundversorgung, kurzen Wegen zu Bildungs und Betreuungseinrichtungen, guter medizinischer Versorgung und einer soliden Anbindung an die umliegenden Orte.

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